Negocios sobre el establecimiento de comercio y local comercial.

“El establecimiento de comercio” es  el conjunto de bienes  organizados por un empresario  para desarrollar una determinada actividad económica. Ejemplo: las instalaciones, los productos, el nombre, la enseña, la clientela, las patentes, dibujos, modelos industriales, las distinciones honoríficas  y todos los demás derechos derivados de la propiedad  comercial e industrial o artística, según el artículo 516 del Código de Comercio. Este conjunto conforma una unidad  porque todos sus componentes están encaminados a un solo propósito: la actividad económica que desarrolla el comerciante.

El establecimiento  de comercio  se caracteriza entonces  por ser  un conjunto de bienes  heterogéneo, es decir,  un  conglomerado de bienes  de distinta naturaleza, muebles, inmuebles, materiales o inmateriales y además  una  organización  de recursos  con  conexión hacia un fin determinado:  generar riqueza a su empresa y  al empresario, por medio del ejercicio de  sus derechos sobre este  conjunto de bienes, los cuales el empresario puede enajenar, gravar o limitar su titularidad.

Los bienes muebles  que  pertenecen a este patrimonio del comerciante  son   las mercancías y enseres propios del negocio. Por otra parte están los inmuebles,   haciendo  referencia especial al local comercial: almacén, fábrica y/u oficinas.  Estos son elementos fundamentales  en el establecimiento de comercio  pues   sobre ellos  el empresario ejercerá su  derecho real de propiedad. También puede recaer sobre ellos el derecho real de usufructo o contratos como el  comodatos.

Debemos resaltar que no son sinónimos: local comercial  y establecimiento de comercio.    El local comercial es tan solo  una  fracción de la universalidad denominada establecimiento de comercio, que previamente se definió.

Una vez realizadas estas precisiones  es pertinente tener en cuenta algunos  aspectos del contrato de arrendamiento que es el primer negocio jurídico que recae sobre el local comercial y el establecimiento de comercio.

El arrendamiento es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente, una de ellas a conceder el goce de una cosa, ejecutar  una obra o prestar un servicio y la segunda a   pagar el disfrute de la cosa o  el préstamo del servicio u obra. En el caso del local comercial,  una de las partes  concede el goce del  sitio  y  la otra  paga  por esa disposición de disfrutar del local.

El negocio gira en torno al interés de  conservación  y mantenimiento del establecimiento como unidad productiva. Partiendo de este interés y principio fundamental del  arriendo del local comercial,  existen derechos y normas imprescriptibles de obligatorio cumplimiento,  como es el derecho del arrendatario  a la  renovación del contrato cuando este  ocupa, por un mínimo de 2 años, un mismo sitio,  siempre y cuando el arrendatario no haya incumplido el contrato,  o el arrendador necesite de los inmuebles para su habitación u otro establecimiento  y cuando el inmueble deba ser reconstruido por obras necesarias  que impliquen desocupar el establecimiento o en el peor de los casos deba ser demolido por su estado de ruina. Así mismo,  no se podrá obligar al arrendador a establecer cláusula de subarrendamiento en cabeza del arrendatario, pues  es un derecho y autorización exclusiva que debe dar el arrendador.

Toda cláusula que contravenga  los dos anteriores derechos  será ineficaz pues se pretende, ante todo, la conservación y protección del local comercial y  la estabilidad de los derechos del arrendamiento, restringiendo posibilidades de desahucio.

Sin embargo hay que diferenciar entre el arrendamiento de local comercial y el arrendamiento del establecimiento de comercio, pues el arrendamiento del establecimiento integra además del  local  y los bienes enumerados,  la unidad  patrimonial  ordenada del empresario. Igualmente le  son extensibles las cláusulas anteriormente expuestas  de subarrendamiento y renovación del contrato. En este caso se defenderá  la estabilidad  del funcionamiento del establecimiento de comercio y todas las relaciones sociales o humanas intrínsecas a él, ejemplo: las relaciones laborales.

Por otro lado tenemos la enajenación del establecimiento de comercio, la cual  recae presuntamente  sobre la unidad económica, incluyendo los derechos de propiedad  intelectual,  pero esta se puede desvirtuar realizando en el contrato la salvedad sobre la marca  y el  nombre comercial.

Esta venta del establecimiento se realizará por medio de escritura pública  o documento privado  ante el funcionario de la Cámara de Comercio del domicilio del establecimiento de comercio. En este  tipo de  negocios se  trasladan las obligaciones y derechos  que recaen sobre el establecimiento,  de ahí  la obligación del enajenante de  entregar al adquirente un balance general  que discrimine los pasivos y activos, certificado por contador público.

Finalmente  la responsabilidad de los enajenantes  cesa 2 meses después de la fecha de inscripción de la enajenación en el registro mercantil y no tendrá por ello  ninguna obligación con terceros después de ese plazo.

 

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