Negocios sobre el establecimiento de comercio y local comercial.
“El establecimiento de comercio” es el conjunto de bienes organizados por un empresario para desarrollar una determinada actividad económica. Ejemplo: las instalaciones, los productos, el nombre, la enseña, la clientela, las patentes, dibujos, modelos industriales, las distinciones honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o artística, según el artículo 516 del Código de Comercio. Este conjunto conforma una unidad porque todos sus componentes están encaminados a un solo propósito: la actividad económica que desarrolla el comerciante.
El establecimiento de comercio se caracteriza entonces por ser un conjunto de bienes heterogéneo, es decir, un conglomerado de bienes de distinta naturaleza, muebles, inmuebles, materiales o inmateriales y además una organización de recursos con conexión hacia un fin determinado: generar riqueza a su empresa y al empresario, por medio del ejercicio de sus derechos sobre este conjunto de bienes, los cuales el empresario puede enajenar, gravar o limitar su titularidad.
Los bienes muebles que pertenecen a este patrimonio del comerciante son las mercancías y enseres propios del negocio. Por otra parte están los inmuebles, haciendo referencia especial al local comercial: almacén, fábrica y/u oficinas. Estos son elementos fundamentales en el establecimiento de comercio pues sobre ellos el empresario ejercerá su derecho real de propiedad. También puede recaer sobre ellos el derecho real de usufructo o contratos como el comodatos.
Debemos resaltar que no son sinónimos: local comercial y establecimiento de comercio. El local comercial es tan solo una fracción de la universalidad denominada establecimiento de comercio, que previamente se definió.
Una vez realizadas estas precisiones es pertinente tener en cuenta algunos aspectos del contrato de arrendamiento que es el primer negocio jurídico que recae sobre el local comercial y el establecimiento de comercio.
El arrendamiento es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente, una de ellas a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio y la segunda a pagar el disfrute de la cosa o el préstamo del servicio u obra. En el caso del local comercial, una de las partes concede el goce del sitio y la otra paga por esa disposición de disfrutar del local.
El negocio gira en torno al interés de conservación y mantenimiento del establecimiento como unidad productiva. Partiendo de este interés y principio fundamental del arriendo del local comercial, existen derechos y normas imprescriptibles de obligatorio cumplimiento, como es el derecho del arrendatario a la renovación del contrato cuando este ocupa, por un mínimo de 2 años, un mismo sitio, siempre y cuando el arrendatario no haya incumplido el contrato, o el arrendador necesite de los inmuebles para su habitación u otro establecimiento y cuando el inmueble deba ser reconstruido por obras necesarias que impliquen desocupar el establecimiento o en el peor de los casos deba ser demolido por su estado de ruina. Así mismo, no se podrá obligar al arrendador a establecer cláusula de subarrendamiento en cabeza del arrendatario, pues es un derecho y autorización exclusiva que debe dar el arrendador.
Toda cláusula que contravenga los dos anteriores derechos será ineficaz pues se pretende, ante todo, la conservación y protección del local comercial y la estabilidad de los derechos del arrendamiento, restringiendo posibilidades de desahucio.
Sin embargo hay que diferenciar entre el arrendamiento de local comercial y el arrendamiento del establecimiento de comercio, pues el arrendamiento del establecimiento integra además del local y los bienes enumerados, la unidad patrimonial ordenada del empresario. Igualmente le son extensibles las cláusulas anteriormente expuestas de subarrendamiento y renovación del contrato. En este caso se defenderá la estabilidad del funcionamiento del establecimiento de comercio y todas las relaciones sociales o humanas intrínsecas a él, ejemplo: las relaciones laborales.
Por otro lado tenemos la enajenación del establecimiento de comercio, la cual recae presuntamente sobre la unidad económica, incluyendo los derechos de propiedad intelectual, pero esta se puede desvirtuar realizando en el contrato la salvedad sobre la marca y el nombre comercial.
Esta venta del establecimiento se realizará por medio de escritura pública o documento privado ante el funcionario de la Cámara de Comercio del domicilio del establecimiento de comercio. En este tipo de negocios se trasladan las obligaciones y derechos que recaen sobre el establecimiento, de ahí la obligación del enajenante de entregar al adquirente un balance general que discrimine los pasivos y activos, certificado por contador público.
Finalmente la responsabilidad de los enajenantes cesa 2 meses después de la fecha de inscripción de la enajenación en el registro mercantil y no tendrá por ello ninguna obligación con terceros después de ese plazo.
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